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住宅ローンの繰り上げ返済

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ソニー銀行 , 一部繰り上げ , 住宅ローン , 繰り上げ返済 , 繰上返済

住宅ローン担当、ヨーコです。

繰り上げ返済とは、月々の返済とは別に借り入れ金額の一部(または全額)を返済することです。繰り上げ返済をすると、必ず利息の軽減効果が得られるため、多くのかたが活用しています。
今回は繰り上げ返済の使い方とご注意点をご案内いたします。

繰り上げ返済は2タイプ

繰り上げ返済には、期間短縮型と返済額軽減型の2つのタイプがあります。
期間短縮型は、月々の返済額は変わらず返済期間が短くなります。
返済額軽減型は、返済期間は変わらず月々の返済額が少なくなります。

どのような違いがあるのか、例を見てみましょう。
注)試算結果はソニー銀行計算による。

【前提条件】

当初借入金額 3,000万円
当初返済期間 35年
金利(固定) 1.00%
繰り上げ返済金額 100万円
繰り上げ返済の時期 当初借り入れから10年後

期間短縮型を選択した場合】

毎月の返済額 変わりなし
返済期間 1年3ヶ月短縮
総返済額 -275,080円

返済額軽減型を選択した場合】

毎月の返済額 -3,768円
返済期間 変わりなし
総返済額 -130,400円

いずれも、当初借り入れから10年後に100万円の繰り上げ返済をしていますが、利息軽減効果は期間短縮型の方が大きくなっています。

では、繰り上げ返済を行う時期についてはどうでしょうか。
次の例では、どちらも期間短縮型を選択し一方は当初借り入れから10年後に、もう一方は当初借り入れから5年後に繰り上げ返済をしています。

【前提条件】

当初借入金額 3,000万円
当初返済期間 35年
金利(固定) 1.00%
繰り上げ返済金額 100万円
繰り上げ返済のタイプ 期間短縮型

【当初借り入れから10年後に期間短縮で繰り上げ返済】

毎月の返済額 変わりなし
返済期間 1年3ヶ月短縮
総返済額 -275,080円

【当初借り入れから5年後に期間短縮で繰り上げ返済】

毎月の返済額 変わりなし
返済期間 1年3ヶ月短縮
総返済額 -323,597円

このように、同じ金額を同じ期間短縮型で繰り上げ返済した場合でも、繰り上げ返済をする時期が早い方が利息の軽減効果はより大きくなることが分かります。
では、繰り上げ返済は早い時期に期間短縮型でどんどん行えば良いかというと、そうではありません。利息の軽減効果だけを見れば期間短縮型の方がメリットは大きいですが、繰り上げ返済の効果をすぐに実感できるのは月々の返済額が減らせる返済額軽減型です。そのため家計の見直しで月々の住宅ローンの返済を少なくしたい場合には、返済額軽減型の方が有効です。
また、住宅ローンには団体信用生命保険がセットされているため、死亡・高度障害状態になった場合にはこの保険で住宅ローンの残高は無くなります。がん保障などの疾病保障特約をセットしているのであれば、対象の病気やけがをした際に保障を受けることができます。このような保障がついていることを踏まえると、余裕資金をすべて繰り上げ返済に充てるのではなく、何かあったときのために手元に資金を置いておくことも大切です。

繰り上げ返済の注意点

住宅ローン控除が適用になっている間は注意が必要です。繰り上げ返済で大幅な期間短縮を行い、最初の返済月から最終の返済月までの期間が10年を切ると住宅ローン控除は受けられなくなります。また、住宅ローン控除では年末の住宅ローン残高の1%が支払った税金から控除されるため、残高が減ってしまうと減税効果が小さくなってしまいます。 利用している住宅ローンの適用金利が1%未満であれば、10年間あえて繰り上げ返済をしないという選択肢もあります。

いずれにしても、一度行った繰り上げ返済は元に戻すことはできません。
繰り上げ返済をし過ぎて手元のお金が不足し、住宅ローンより高い金利のローンを借り入れすることになっては意味がありません。
繰り上げ返済はご自身のライフプランと照らし合わせ、上手に活用してください。

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