こんにちは、ソニー銀行のかおりんです。
今回は、大和証券投資信託委託株式会社 金融法人第四部 次長 玉木 早也香さんより、「米国リート」の魅力を教えていただきます。それでは玉木さん、お願いします！
REIT（リート）って何ですか？
リートは、お客さまから集めた資金などで不動産を保有し、そこから生じる賃料収入などの収益を投資者に配当する不動産投資信託です。インフレ局面では不動産の価格や賃料が上昇する傾向にあることから、リートは一般的にインフレに強い資産と言われています。
米国リートの魅力は何ですか？
魅力のひとつは、相対的に高い利回りによる米国リート配当収益の積み上げ効果です。株式や債券などほかの資産クラスと比較すると、利回りが高いことが分かります。
配当収益の積み上げがパフォーマンスを下支えするとともに、価格変動などのリスクをカバーすることが期待されます。
- ※上記資産は異なるリスク特性を持つものであり、利回りの比較はあくまでご参考です。
- ※リートの配当利回りはFTSE NAREIT®エクイティREIT・インデックス、株式の利回りはMSCI米国指数を使用。
- ※要因分析はFTSE NAREIT®エクイティREIT・インデックス（米ドルベース）を使用。
- ※上記はファンドの運用実績等を示すものではありません。
- ※上記は過去の実績を示したものであり、将来の成果を示唆・保証するものではありません。
（出所）NAREIT®、ブルームバーグ
リートは利益の大部分を配当金として支払うことにより、米国などの場合は法人税が実質的に免除されます。このリート特有の税制が、相対的に高い配当利回りを生み出しています。
- ※上記はしくみを分かりやすく説明するために示した一般的なイメージ図であり、必ずしも上記のようになるとは限りません。
- ※リートに関する法制度（税制、会計制度等）が変更となった場合、リートの価格や配当に影響を与えることが想定されます。
ほかの資産と比較してパフォーマンスはどうですか？
米国リートは、米国経済の成長を背景に、米国株式に匹敵する高いパフォーマンスを実現してきました。
- ※米国リートはFTSE NAREIT®エクイティREIT・インデックス、米国株式はS&P500種株価指数を使用。ともにトータルリターン、米ドルベース。
- ※米国リート・米国株式は2002年12月末を100として指数化、2002年12月末から2019年11月末まで記載。
- ※米国実質GDP成長率は前期比年率。2019年第4四半期以降は2019年12月「ブルーチップ調査」のコンセンサス予想。
- ※リート市場の時価総額、銘柄数はS&PグローバルREIT指数によるものです。このため、国・地域によっては全上場銘柄を集計した数値と異なる場合があります。
- ※四捨五入の関係で比率の合計が100％にならない場合があります。
- ※時価総額は、2019年11月末時点の為替レートを用いて円換算。
- ※上記はファンドの運用実績等を示すものではありません。
- ※上記は過去の実績を示したものであり、将来の成果を示唆・保証するものではありません。
（出所）S&Pダウ・ジョーンズ・インデックス、ブルームバーグ、ブルーチップ・エコノミック・インディケーターズ
不動産投資ということは、まとまった金額のお金が必要ですか？
リートはお客さまから集めた資金で運用するため、少額からはじめられる点も魅力です。リートを活用することで、アパートやマンションなどの投資物件を購入するのと似た効果が得られます。
少額から不動産投資が始められることに加えて、まとまった資金を運用するためさまざまな種類の不動産に分散投資も可能となっています。また、投資対象の不動産を専門家が鑑定して決めているため、不動産選びをプロに任せることができます。リートの多くは上場しているので、換金性にも優れているといえます。
- ※上記はしくみを分かりやすく説明するために示した一般的なイメージ図であり、必ずしも上記のようになるとは限りません。
- ※リートに関する法制度（税制、会計制度等）が変更となった場合、リートの価格や配当に影響を与えることが想定されます。
今後の見通しはいかがですか？
米国リートに有利な市場環境が続く⾒通しです。
2020年にかけて、米国経済は引き続き底堅く成⻑するとみているものの、成⻑率は緩やかに減速していくことが予想されています。
このような環境下、米国リートへの投資妙味が増しています。通常、賃貸借契約は契約更新まで⼀定期間継続するため、米国リートの収益の⼤部分を占める賃料は予測可能であり、今後想定される低成⻑な環境においても、緩やかながら安定した収益成⻑が期待できると考えられるからです。その結果として、米国リートは投資家に対して引き続き魅⼒的な配当を⽀払うことができ、相対的に有利なトータルリターンを提供できるとみています。
また、足元において、緩やかな経済成⻑を背景に米国のインフレ圧⼒が抑制されており、FRB（米国連邦準備制度理事会）は⾦融緩和に前向きな姿勢を継続しているため、今後しばらく低⾦利環境が続く⾒込みです。低⾦利環境の継続は、米国リートにとって資金調達コストの低減をもたらすと同時に、米国リートの相対的に⾼い配当利回りをより際⽴たせることになるため、資産クラスとしての魅⼒が⼀段と⾼まると考えています。
さらに、米中貿易摩擦問題の⻑期化など、市場全体のボラティリティ（変動率）を⾼める不安要素が依然として残るなか、米国リートは他資産に⽐べて直接的な影響を受けにくい内需型の資産クラスであるという特徴も、パフォーマンスを下⽀えする要因になるとみています。
- ※政策金利の見通しは2019年12月時点（左から2020年末、2021年末、2022年末）のものです。
- ※上記はファンドの運用実績等を示すものではありません。
- ※上記は過去の実績を示したものであり、将来の成果を示唆・保証するものではありません。
（出所）FRB、ブルームバーグ
私も米国リートに投資してみたいです！何かご紹介いただけるファンドはありますか？
「ダイワ・US-REIT・オープン」をご紹介します。
「ダイワ・US-REIT・オープン（毎月決算型）Bコース（為替ヘッジなし）」および「ダイワ・US-REIT・オープン（年1回決算型）為替ヘッジなし」は、米国のリート（不動産投資信託）に投資し、配当利回りを重視した運用により信託財産の成長を目指すファンドです。
リートの運用は、米国のリート公募投資信託残高でNo.1の実績を持つ米国の運用会社「コーヘン&スティアーズ・キャピタル・マネジメント・インク」が行います。
運用会社からのメッセージ
リートの大きな魅力は、配当収益の積み上げ効果です。長期で保有すればするほど、それだけ配当収益が積み上がりますので、ぜひ中長期で保有いただきたい資産です。また、株式や債券などと一緒に保有することで資産分散の効果も期待できます。 さらに、長期積立によるコツコツ投資をすれば、①長期保有のチカラ、②時間分散のチカラ、③複利効果のチカラ、の３つのチカラを味方にできます。
毎月決算型と年1回決算型どちらを選べばいいの？という疑問にお答えします。月々の分配金を楽しみに、受け取りながら運用したい方には毎月決算型、将来のために資産形成したい方には年1回決算型が適しています。分配金がでるとその分基準価額が下がりますので、分配金と基準価額のトータルでリターンを考えていただければと思います。
「ダイワ・US-REIT・オープン」が皆さんの資産形成の一助となれば幸いです。
＜FTSEインターナショナル・リミテッド（「FTSE」）＞
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